导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产为什么复兴号很少人买大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(pá为什么复兴号很少人买ng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn为什么复兴号很少人买)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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