万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hě夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音n)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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