饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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