OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎九龙司是哪里？接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升(shē九龙司是哪里？ng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意九龙司是哪里？向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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