导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益