万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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