饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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