5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思