5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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