5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年西安市城六区是哪几个市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大西安市城六区是哪几个名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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