饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依(yī)法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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