“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银(yín)行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售情(qíng)况相较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资背景的(de)房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是行业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全(quán)健康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张速度(dù)的(de)张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未来市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机(jī)会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国(guó)央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本更(gèng)低，融(róng)资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营收来(lái)自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是(shì)房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材料供应商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据(jù)充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具(jù)消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的(de)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括(kuò)公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(h翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗uǎn)慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的(de)是志(翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收(shōu)还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对(duì)此(cǐ)，前述上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务(wù)不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣的(de)是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过(guò)服(fú)务没有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到(dào)到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗