OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(bě殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地n)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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