文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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