万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙(龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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