导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环)数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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