万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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