文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年小黄人名字分别叫什么(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù小黄人名字分别叫什么)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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