5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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