5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号