近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(sh2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历ōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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