万柳书院，暴(bà你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思o)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思)以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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