导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路兰州女人为什么戴头巾、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zh兰州女人为什么戴头巾ōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　兰州女人为什么戴头巾流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 兰州女人为什么戴头巾