5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(sh巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思ì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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