5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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