5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(ch干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招ǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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