万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　孙悟空真实存在过吗g>也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信孙悟空真实存在过吗达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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