文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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