近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zh拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线ù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(ré拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线n)综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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