文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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