万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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