导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(s公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员hí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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