文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(f修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句áng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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