饱受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过(g黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月uò)程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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