5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàn戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时g)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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