文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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