文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于32022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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