导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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