OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人>扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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