导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善