“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非常(cháng)小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标(biāo)的(de)公司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给(gěi)房企(qǐ)贷(dài)款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低(dī)的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力台湾是省还是市 台湾是省会吗地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng台湾是省还是市 台湾是省会吗)投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有(yǒu)着较(jiào)稳健特色的国(guó)央企房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了(le)很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到(dào)机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的(de)章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债(zhài)率要求不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没(méi)有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的(de)扩张速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一(yī)筛选标准来(lái)看(kàn)国央企与民(mín)营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自(zì)然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江(jiāng)集团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住房规(guī)模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的(de)增加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的(de)数(shù)据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于(yú)地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前两台湾是省还是市 台湾是省会吗位的(de)都是(shì)来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是(shì)志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似(shì)乎对于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募(mù)基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务(wù)没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 台湾是省还是市 台湾是省会吗