5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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