5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是(硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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