近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(ku愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析ò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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