OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(f阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱āng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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