万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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