5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(20mm等于多少厘米 20mm是多大jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至20mm等于多少厘米 20mm是多大5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字20mm等于多少厘米 20mm是多大上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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