万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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