饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价(jià新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息)。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将(新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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