导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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